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论房地产企业现金流量管理
2018/09/17123
现金流管理是指开发企业对项目现金流入、流出的动态跟踪、控制与优化的活动,其目的是为了提升项目资金的使用效率、提高项目资金安全度,最终实现收益最大化。仁和会计教育总结现金流管理的重要性体现在以下几个方面:
 
(一)现金流维持企业日常经营
在企业日常经营活动中,资金运动从货币形态到实物形态,再到货币形态,周而复始,不断运转,以实现价值的增值。仁和会计教育认为,由于每个企业分别处于不同的发展阶段,其现金流量的特征各有不同,因此根据其在不同阶段的运营特征,采取相对有效的现金流量管理措施,才能有效的确保企业维持生存、正常经营的需要,否则就会使企业陷入致命的危机之中。1975年, W. T. Grant美国其中一个最大商业公司宣告破产对房地产公司现金流重要性认识有警戒作用。该公司1973年股票价格按收益20倍价格出售。1974年,营业净利润近1000万美元。该公司虽有极高的利润,但现金流量出现负数,因不能支付巨额生产性支出与债务而出乎人们意料地破产了。
 
(二)现金流管理可以提高资金使用效率
由于房地产项目一次性整体开发所需的投资额过高,开发企业的大部分开发资金来源于银行贷款,使得开发企业背负着相当大的利息负担,增加了额外的财务成本,并且影响到企业的再投资。因此,开发商在项目开发的过程中不仅要注重项目的投资回报率,而且要重视项目开发过程中对现金流的控制,以便提高项目资金使用效率,减少额外的财务成本。
 
(三)现金流管理可以降低公司财务风险
对于开发企业而言,“现金流”比“利润”更能表明企业的偿债能力、生存能力。美国安然公司破产以及新加坡上市的金光纸业沦为垃圾公司的一个重要原因就是现金流量恶化,只有那些能迅速转化为现金的收益才是货真价实的利润。由于房地产开发企业的投资金额比较大,除了自身实有资本和内部融资外,大部分的资金都依赖银行贷款或者基金公司的募集,房地产企业资产负债率较高,增加了房产公司的财务风险。对于房产开发企业,一方面要有保证足够的现金流入;另一方面要平衡、管理好现金流。这样才能使企业的预期目标得以实现,财务风险才能得到控制。
 
(四)现金流管理可以增强企业发展潜力
企业的收入与支出最终都表现为现金的流入和流出。收入出现中断或入不敷出,企业就会面临诚信危机,最终万般无奈的选择破产申请保护。中国的巨人集团、韩国的大宇、美国的通用就是典型的先例。现实中高利润伴之现金短缺,常常是困扰企业经营者的尴尬事情。许多企业在重视资产负债表和损益表的同时也越来越关注现金流量表。现金流量表不再是财务部门的例行公事,而是进行经营分析不可或缺的重要工具。自由现金流量可反映企业总体支付能力及企业相关利益者的回报能力,也是对企业发展潜力的综合体现。
 
(五)现金流管理可以提高企业竞争力
从日趋激烈的市场竞争环境来看,房地产企业也需要不断的调整企业发展理念,加快推陈出新的节奏。在现代房产界城市综合体的打造,被称为“城中之城”,基本具备现代城市的全部功能。这就要求具备更高要求的现金流量管理。在这种市场环境中,现金的流动性就是决定企业运行速度、效率的最重要因素,而通过对现金流量的有效管理,可以使企业始终保持良好的现金流动性,将企业的现金流量及时转化为动力源,进而全面提高企业的市场竞争力,扩大其生存发展空间。
 
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